Дымовые 

Понятие и общая характеристика договора найма. Понятие и значение договора найма жилого помещения, общая характеристика

По договору найма жилого помещения собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо. Юр. лицо может получить жилое помещение во временное владение и пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренды.

Консенсуальным,

Взаимным

Возмездным.

Двусторонний

Наймодатель - собственник жилого помещения или иное лицо, наделенное законом или собственником правом на передачу жилого помещения внаем.

Наймодатель:

Гражданин с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности.

ЮЛ жилое помещение может быть предоставлено во владение или пользование на основе договора аренды или иного договора, не может само проживать в жилом помещении, может передать в пользование граждан.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не являются сторонами договора и не несут никаких обязанностей перед наймодателем.

Форма - простая письменная. несоблюдение не влечет недействительности договора. если форма не соблюдена, стороны вправе доказывать наличие договора с помощью любых средств доказывания, за исключением ссылки на свидетельские показания.

Постоянно проживающие с нанимателем граждане должны быть указаны в договоре. М.б. вселены при заключении, и в период действия договора.

Предмет - жилое помещение, то есть помещение, конструктивно предназначенное и пригодное по санитарному и техническому состоянию для постоянного проживания в нем людей.

Предмет - существенное условие, если оно определено неполно либо не определено, договор считается незаключенным.

Изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, - квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.

Жилое - с момента, когда его строительство завершено, он принят в эксплуатацию и зарегистрирован в качестве жилого дома специализированной организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию (БТИ). Пригодность для проживания - соответствие санитарным и техническим нормам.

Цена (размер платы за наем) - существенное условие. В договоре коммерческого найма определяется по соглашению сторон. Допускается возможность ограничения свободы сторон в ее формировании путем установления в законодательстве максимального размера платы за жилое помещение.



Одностороннее изменение размера платы НЕ допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно, не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца. Правило является императивным для договора соц найма, применяется к отношениям коммерческого найма при отсутствии иного условия в договоре.

Обычно вносится в денежной форме, по соглашению сторон возможны и другие формы оплаты.

Срок - не относится к существенным условиям,

Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет.

Договоры подразделяются на:

Краткосрочные - заключенные на срок до 1 года,

Долгосрочные - на срок 1-5 лет.

Круг правомочий нанимателя в краткосрочном договоре уже:

Не вправе вселять граждан с целью постоянного проживания,

Временных жильцов,

Не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок,

Не может сдавать помещение в поднаем, заменять нанимателя.

Ограничения диспозитивны.

Разновидности договора:

Договор социального найма, который действует в сфере гос и муниципального жилищного фонда;

Договор коммерческого найма жилья.

Договор коммерческого найма – это соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование и владение, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязанности по договору.

Различия социального и коммерческого найма жилья:

Договор соц найма бессрочный, а договор коммерческого найма срочный (до 5 лет) с преимущественным правом на заключение договора найма жилого помещения на новый срок;



Различны основания расторжения договоров социального и коммерческого найма жилья;

Различен объем прав сторон;

Квартирная плата по договору коммерческого найма жилья устанавливается по соглашению сторон, а в отношениях по социальному найму жилья определяется нормативными актами.

Регулирование жилищных отношений находится в совместном ведении РФ и ее субъектов.

Основные ФЗ, регулирующие жилищные отношения:

Закон «Об основах федеральной жилищной политики».

Если договор заключен на срок до одного 1 года наниматель имеет право вселять постоянно проживающих с ним лиц если это оговорено.

Сонаниматели - известив наймодателя заключают с нанимателем договор о том, что они несут совместно с ним солидарную ответственность перед наймодателем.

Вселение возможно при наличии условий:

1) согласие наймодателя;

2) согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан;

3) соблюдение нормы жилой площади на одного человека. НЕ требуется при вселении несовершеннолетних детей

Временные жильцы могут быть вселены по общему согласию нанимателя и совместно проживающих с ним граждан в жилое помещение на срок не более 6 месяцев. не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением.

Права и обязанности сторон.

Наймодатель обязан:

1) передать нанимателю указанное в договоре свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, обеспечивать предоставление за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома.

3) производить капитальный ремонт, обязанность может быть по соглашению сторон возложена на нанимателя.

4) не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать не менее года помещение внаем. Если ни одна из сторон не выразила до истечения срока договора намерения прекратить или изменить его, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года заключил новый договор с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Наймодатель вправе:

1) с согласия нанимателя переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если это существенно изменяет условия пользования помещением.

2) запретить проживание временных жильцов в случае несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека и требовать выселения временных жильцов, находящихся более срока, на который они были вселены;

3) отказать во вселении новых проживающих совместно с нанимателем лиц, кроме несовершеннолетних детей, если в результате их вселения будут нарушены требования законодательства о норме жилой площади;

4) требовать от нанимателя внесения платы и оплаты коммунальных услуг (если их оплата не отнесена к обязанностям наймодателя).

Наниматель обязан:

1) использовать помещение только для проживания

2) обеспечивать сохранность жилого и поддерживать его в надлежащем состоянии;

3) проводить текущий ремонт за свой счет, обязанность может быть возложена на наймодателя;

4) вносить плату за жилое помещение в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором;

5) при прекращении договора освободить и передать помещение наймодателю в надлежащем состоянии.

Наниматель имеет право:

1) использовать помещение для собственного проживания;

2) вселять других лиц для постоянного проживания при согласии наймодателя и всех постоянно проживающих с нанимателем лиц; соблюдении нормы жилой площади на одного человека (кроме несовершеннолетних)

3) вселить с согласия лиц, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя временных жильцов на срок не более 6 месяцев;

4) с согласия наймодателя произвести переустройство и реконструкцию помещения.

5) с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Ответственным перед наймодателем остается наниматель.

Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека.

Этот договор является возмездным.

Срок действия не может превышать срока договора найма.

При досрочном прекращении договора найма одновременно с ним прекращается договор поднайма.

На договор поднайма НЕ распространяется правило о преимущественном праве нанимателя заключить договор на новый срок.

Поскольку на поднаем распространяются нормы ГК и ЖК о договоре найма, договор с поднанимателем может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным для расторжения договора найма жилого помещения;

6) по истечении срока договора продлить его на новый срок.

Изменение правоотношения найма жилого помещения: основания, порядок, последствия.

В период действия договор он может быть изменен по основаниям, предусмотренным гл. 29 ГК (изменение и расторжение договора):

Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только:

1) при существенном нарушении другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Существенное - нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при его договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, он считается измененным.

Существенное изменение, обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Существенное - обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, он может быть расторгнут, а в исключительных случаях, когда расторжение противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно условий:

1) в момент заключения а стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Соглашение об изменении совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения, а при изменении в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением.

Подряд. Общие положения. Отдельные виды договора подряда.

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (ст. 702ГК).

По юридической природе договор подряда:

· консенсуальный (порождает граж­данские права и обязанности с момента достижения сторонами со­глашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);

· возмездный;

· двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон);

· синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).

Стороны договора подряда:

1. заказчик;

2. подрядчик.

ГК не устанавливает каких-либо ограничений для отдельных субъектов гра­жданского права на участие в подрядных отношениях как со стороны подрядчика, так и со стороны заказчика, ориентируясь на общие пра­вила об участии граждан и юридических лиц в гражданском обороте.

По общему правилу, когда речь идет о выполнении по договору подряда небольшого объема технически несложных работ, они вы­полняются лично подрядчиком.

Существенные условия договора под­ряда

Существенными условиями договора под­ряда являются:

1. предмет (ст. 702 ГК) и

2. срок (ст. 708 ГК РФ) (суды, включая ВАС России, признают, что вторым существенным условием данного договора является срок выполнения работ, хотя до 2009 года встречалась и противоположная точка зрения) ;

3. цена работ (о тдельные арбитражные суды; хотя она может определяться в соответствии с п. 3 ст. 424 Кодекса - ст. 709 ).

Предмет договора подряда:

1. индивидуально-определенная вещь - при изготовлении;

2. конкретный овеществленный результат в от­ношении индивидуально определенных вещей - при переработке (обработке) или выполнении иной работы;

3. собственно работа (деятельность по изготовлению вещи, ее пе­реработке или обработке, иные виды работ).

При отсутствии в договоре подряда условия о предмете или при недостижении сторонами соглашения о его предмете договор счи­тается незаключенным.

Срок договора подряда

В соответст­вии со ст. 708 ГК в договоре подряда должны указываться начальный и конечный сроки выполнения работы.

Однако по соглашению сторон в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдель­ных этапов работы, т.е. промежуточные сроки.

Изменение указанных в договоре подряда начального, конечного и промежуточных сроков выполнения работы возможно в случаях и в порядке, предусмотрен­ных договором. Подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не предусмотрено договором. Указанные в п. 2 ст. 405 ГК РФ последствия просрочки исполнения (право заказчика отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков, если вследствие просрочки подряд­чика исполнение утратило для него интерес) наступают при нарушении конечного срока выполнения работы, а также иных установленных договором подряда сроков.

Цена в договоре подря­да

Цена в договоре подря­да складывается из двух составляющих и включает:

1. ком­пенсацию издержек, понесенных подрядчиком,

2. причи­тающееся ему вознаграждение за выполненную работу.

Правила определения цены выполненных по договору подряда ра­бот устанавливаются ст. 709 ГК: в договоре подряда должны указы­ваться цена подлежащих выполнению работ или способы ее определе­ния. Однако при отсутствии в договоре подряда таких указаний цена определяется в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК.

Виды договора подряда

ГК РФ выделяет следующие виды договора подряда:

· Бытовой подряд

· Строительный подряд

· Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ

· Подрядные работы для государственных или муниципальных нужд

В соответствии со ст. 702 ГК основной обязанностью подрядчика яв­ляются выполнение по заданию заказчика определенной работы и сда­ча ему результата выполненной работы. При этом подрядчик выпол­няет предусмотренные договором работы на свой риск.

Согласно ст. 705 ГК:

· риск случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи или иного используемого для исполнения договора имущества несет предоставившая их сторона;

· риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик.

При просрочке передачи или приемки результата работы риски несет сторона, допустившая просрочку.

Обязанности подрядчика:

1. выполнить по заданию заказчика определенную работу иждевением подрядчика (из его материалов, его силами и средствами) или с использованием материала заказчика;

2. сдать результат работы заказчику;

3. передать заказчику вместе с результатом работы информацию, касающуюся эксплуатации или иного использования предмета договора подряда, если это предусмотрено договором либо характер информации таков, что без нее невозможно использование результата работы для целей, указанных в договоре.

Обязанности заказчика:

· принять результат работы (момент перехода права собствен­ности на полученный результат заказчику);

· оплатить результат работы.

Права заказчика во время выполнения работы подрядчиком (ст. 715 ГК РФ):

1. заказчик вправе во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь в его деятельность;

2. если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков;

3. если во время выполнения работы станет очевидным, что она не будет выполнена надлежащим образом, заказчик вправе назначить подрядчику разумный срок для устранения недостатков и при неисполнении подрядчиком в назначенный срок этого требования отказаться от договора подряда либо поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика, а также потребовать возмещения убытков.

Термин «коммерческий» применительно к до­говору найма жилого помещения указывает на вид жилищного фонда по целевому назначению, из которого предоставляются жилые помеще­ния, и направленность соглашения на извлече­ние собственником дохода от использования своего имущества в отличие от другой разновид­ности договора - социального найма. Объектом последнего выступают жилые помещения, входя­щие в жилищный фонд социального использова­ния. Это жилье предназначается для малоиму­щих и некоторых других, указанных в законе, ка­тегорий граждан, нуждающихся в жилье (ст. 672 ГК). Следует отметить, что ни ГК, ни ЖК этот до­говор коммерческим наймом не именуют. В ко­дексах он называется договором найма жилого помещения. Понятие «коммерческий наем» ис­пользуется, в основном, в теории и в законода­тельстве субъектов РФ.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязу­ется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользо­вание для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Договор найма жилого помещения консенсуальный, двусторонне-обязывающий, возмездный. Он заключается в отношении особого объекта - жилого помещения и имеет строго определенную цель - проживание в нем нанимателя.

Договор найма жилого помещения заключает­ся в простой письменной форме. Нарушение это­го условия не влечет недействительности догово­ра. Наступают лишь процессуальные последствия в виде запрета на использование свидетельских показаний в случае спора по поводу факта заклю­чения договора и его условий (ст. 162 ГК). Закон не предусматривает государственной регистрации договора найма жилого помещения. Столь демократичные требования к его оформ­лению обусловлены стремлением законодателя обеспечить максимальную защиту интересов сто­рон договора, в частности, нанимателя, и не допу­стить его аннулирования лишь по формальным признакам.

В соответствии с ГК РФ принято выделять две разновидности договора коммерческого найма жилого помещения - краткосрочный и долго­срочный (п. 2 ст. 683 ГК). Первый заключаются на срок до одного года, второй от года до пяти лет. Указанная классификация влияет на объем прав нанимателя. Круг его правомочий в кратко­срочном договоре найма жилого помещения уже: он не вправе вселять в период действия договора граждан с целью как постоянного проживания, так и временного; не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может сдавать жилое помещение в поднаем, про­изводить замену нанимателя. Однако эти правила диспозитивны: по соглашению сторон нанима­тель в договоре краткосрочного найма может быть наделен соответствующими правами.

С принятием нового ЖК РФ отдельные нор­мы, определяющие взаимоотношения сторон по договору социального найма, были распространены на договоры коммерческого найма жилых помещений из государственного и муници­пального жилищных фондов (например, о по­рядке установления размера платы за наем - п. 3 ст. 156 ЖК). Таким образом, появляются некото­рые различия в правовом регулировании отно­шений коммерческого найма жилья в частном жилищном фонде и жилищном фонде публич­ных образований. Это дает основания разделить договоры коммерческого найма исходя из формы собственности на сдаваемое внаем жилье на две группы :

1) договоры коммерческого найма жилого по­мещения из частного жилищного фонда;

2) договоры коммерческого найма жилых по­мещений из фондов публичных образований.

Сторонами договора найма жилого помеще­ния (коммерческого найма) являются наймодатель и наниматель. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требо­ваний о правоспособности и дееспособности, владеющий жилым помещением на праве собст­венности либо наделенный в силу прямого указа­ния закона или по воле собственника правом на передачу жилого помещения внаем. Например, правом сдавать жилье внаем могут наделяться го­сударственные и муниципальные унитарные предприятия, обладающие им на праве хозяйст­венного ведения.

Нанимателем может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК). Юридическим лицам жилое по­мещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование по договору аренды или иному соглашению, но никак не по договору найма жилого помещения, так как необходима конкретная цель передачи помещения во владе­ние и пользование - для проживания в нем са­мого нанимателя. Причем, юридическое лицо, получившее жилое помещение в аренду или в безвозмездное пользование, должно использо­вать его для проживания граждан (например, своих работников). Использование в иных целях (к примеру, в качестве офиса) невозможно без перевода жилого помещения в нежилое.

Каких-либоособых требований, касаю­щихся дееспособности граждан-нанимате­лей, нет. Вместе с тем важно учитывать, что согласно п. 2 ст. 20 ГК местом жительства несовер­шеннолетних, не достигших четырнадцати лет, а также граждан, находящихся под опекой, призна­ется место жительства их законных представите­лей - родителей, усыновителей, опекунов. Таким образом, указанные граждане вряд ли могут быть стороной в договоре найма жилого помещения. Обычно они относятся к лицам, постоянно про­живающим в жилом помещении.

Существует мнение, что нанимателем может выступать только совершеннолетний гражданин. Такой вывод делается из п. 1 ст. 686 ГК, устанавли­вающего право на замену нанимателя одним из совершеннолетних лиц, проживающих совмест­но с нанимателем. Однако эта норма рассчитана на конкретную ситуацию - замену нанимателя. В то же время, в случае смерти нанимателя допуска­ется его замена одним из постоянно проживаю­щих с ним лиц без указания о совершеннолетии яйца. Поскольку по достижении 14 лет гражда­нин может проживать отдельно от родителей, усыновителей, попечителей, за ним следует при­знать возможность быть нанимателем по догово­ру найма жилого помещения. Этот вывод под­крепляется и тем, что с 14 лет гражданин сам, пусть и с согласия родителей, усыновителей или попечителя, совершает сделки, несет самостоя­тельную имущественную ответственность по сво­им обязательствам (ст. 26 ГК). Вообще установле­ние взаимосвязи прав нанимателя жилого поме­щения с наступлением совершеннолетия нельзя признать удачным. Возможность участия граж­дан в сделках определяется их правоспособнос­тью, а в сделках, которые не могут быть соверше­ны через законного представителя, также объе­мом дееспособности. В отдельных случаях (брак - п. 2 ст. 21 ГК; эмансипация - ст. 27 ГК) дееспособность возникает у гражданина в пол­ном объеме до совершеннолетия.

Помимо нанимателя, правом пользования пе­реданным внаем жилым помещением могут обла­дать граждане, вселенные в помещение в качестве постоянно проживающих вместе с нанимателем. Граждане, постоянно проживающие с нанимате­лем, указываются в договоре найма жилого поме­щения. Хотя указанные граждане не выступают стороной в договоре и не несут каких-либо обя­занностей перед наймодателем, они наделяются равными с нанимателем правами пользования жилым помещением. Причем эти права не могут быть ограничены соглашением, поскольку опре­деляются законом (и. 2 ст. 677 ГК).

Равенство прав нанимателя и постоянно про­живающих вместе с ним граждан заключается в возможности не только пользоваться жилым поме­щением, но и участвовать в решении всех вопро­сов, которые могут повлиять на их право пользова­ния жилым помещением. В частности, вселение новых лиц, за исключением несовершеннолетних детей нанимателя, производится только с согласия всех постоянно проживающих граждан (ст. 679 ГК). Их согласие необходимо и при расторжении договора найма жилого помещения по инициати­ве нанимателя (п. 1 ст. 687 ГК), они участвуют в ре­шении вопроса о замене нанимателя (ст. 686 ГК).

Граждане могут приобрести статус постоянно проживающих в жилом помещении, как при за­ключении договора найма, так и в период его дей­ствия. Это считается правомерным, если соблюде­ны в совокупности следующие условия:

1) есть согласие наймодателя;

2) есть согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан;

3) соблюдена норма жилой площади на одного человека.

Для вселения новых жильцов необходимо со­гласие всех проживающих в жилом помещении, независимо от возраста и дееспособности. По­скольку это можно рассматривать как односто­роннюю сделку, лица, достигшие 14 лет, принима­ют соответствующее решение с согласия их роди­телей, усыновителей, попечителей. От имени лиц, не достигших 14 лет, действуют их законные представители, интересы недееспособных граж­дан представляет опекун. Согласие от имени несо­вершеннолетнего или недееспособного на вселе­ние нового лица в жилое помещение может быть дано при наличии одобрения органом опеки и попечительства (ст. 37 ГК). Отсутствие такого одо­брения не влечет недействительности совершен­ной сделки, если будет доказано, что вселение но­вого лица не ущемляет законных прав и интере­сов несовершеннолетнего (недееспособного).

Временное отсутствие лица, постоянно про­живающего совместно с нанимателем (например, отпуск, служебная командировка и т.д.) не исклю­чает необходимости получить его согласие на вселение нового жильца.

Законодатель не устанавливает требований к форме, выражения такого согласия применитель­но к договору коммерческого найма. Как правило, оно оформляется письменно. Однако несоблюде­ние письменной формы не является безусловным основанием для признания вселения незакон­ным. Необходимо установить, что гражданин все­лился с ведома указанных лиц, и возражения с их стороны отсутствовали.

Для вселения новых постоянных жильцов не­обходимо соблюдение нормы общей площади на одного человека. Понятие «норма общей площа­ди» не раскрывается ни в ГК, ни в жилищном зако­нодательстве. ЖК РФ содержит понятия «учетная норма площади жилого помещения» и «норма предоставления жилья» (ст. 50 ЖК).

Законодательные основания отождествлять норму общей площади жилого помещения, как с учетной нормой, так и с нормой предоставления отсутствуют. Однако специальных правил уста­новления первой нет. Сопоставив требование о соблюдении нормы общей площади на человека в договоре найма жилого помещения с положе­ниями ст. 70 ЖК о вселении членов семьи нани­мателя по договору социального найма, можно сделать вывод, что при вселении новых жильцов, вероятно, следует руководствоваться учетной нормой площади жилого помещения. Под ней понимается минимальный размер площади жи­лого помещения, исходя из которого определя­ется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их приня­тия на учет в качестве нуждающихся в жилье (ч. 4 ст. 50 ЖК).

Требование о соблюдении нормы общей пло­щади императивное и не может быть изменено соглашением сторон.

Отсутствие хотя бы одного из перечислен­ных выше условий дает основания заинтересо­ванным лицам оспаривать законность вселения нового лица и его право пользования жилым по­мещением. Исключением признаются случаи, когда в жилое помещение вселяются несовер­шеннолетние дети нанимателя или постоянно проживающего с ним лица (ст. 679 ГК). Важно отметить, что законодательство использует по­нятие «несовершеннолетние дети», то есть не достигшие 18 лет. Соответственно, не препятст­вует вселению несовершеннолетнего к родите­лям (одному из них) приобретение ими полной дееспособности в результате вступления в брак до 18 лет или эмансипации. При этом важно от­метить, что подобный порядок предусмотрен для детей нанимателя, или постоянно прожива­ющих с ним лиц, так как до 14 лет дети по обще­му правилу должны проживать с родителями или лицами, их заменяющими. Что касается иных несовершеннолетних граждан (например, су­пруга нанимателя), они могут быть вселены только с соблюдением всех установленных тре­бований.

Как указывалось выше,постоянно проживающие с нанимателем граждане не несут обязанностей, а также ответственнос­ти по договору найма жилого помещения перед наймодателем. За их действия отвечает нанима­тель. Данное положение может быть изменено, ес­ли постоянно проживающие вместе с нанимателем граждане заключат с ним соглашение о принятии на себя солидарной ответственности перед наймо­дателем по обязательствам, вытекающим из дого­вора найма. Гражданский кодекс именует таких лиц сонанимателями (п. 4 ст. 677). Это не совсем верно, поскольку заключение соглашения не считается достаточным основанием для признания прожива­ющих в жилом помещении лиц сонанимателями. Ими могут быть лица, которые приняли на себя вместе с нанимателем все права и обязанности по договору. Появление сонанимателей должно влечь за собой изменение субъектного состава договора найма жилого помещения, что представляется не­возможным без согласия наймодателя. В рассмат­риваемом же случае речь идет лишь о принятии на себя солидарной ответственности.

От лиц, постоянно проживающих с нанимате­лем, следует отличать временных жильцов - граждан, которым по общему согласию нанима­теля и совместно проживающих с ним лиц, разре­шено проживать в жилом помещении сроком не более шести месяцев (ст. 680 ГК). При вселении временных жильцов договор найма не изменяет­ся, так как они не приобретают самостоятельного права на жилое помещение и не указываются в до­говоре. Соответственно, они не участвуют в ре­шении вопросов, связанных с пользованием жи­лым помещением (ч. 2 ст. 680 ГК).

Существенными условиями договора най­ма коммерческого найма жилого помещения следует признать, предмет и, по общему правилу, це­ну, то есть размер платы за наем .

Условие о предмете считается согласованным, если определен объект найма . Им признается изо­лированное жилое помещение, пригодное для по­стоянного проживания - квартира, жилой дом, их части (п. 1 ст. 673 ГК). Они являются индивиду­ально-определенными, поэтому в договоре долж­ны содержаться все необходимые для индивидуа­лизации жилого помещения данные. Отсутствие возможности определить, о передаче какого именно жилого помещения идет речь, влечет за собой признание договора найма жилого поме­щения незаключенным.

Помещение, передаваемое по договору ком­мерческого найма, должно быть пригодным для постоянного проживания. Не может быть переда­но временное строение либо строение, предназ­наченное для сезонного проживания (например, летний дачный дом, гостиничный номер).

Пригодность для проживания означает соот­ветствие жилого помещения санитарным и тех­ническим нормам. Она определяется с учетом фи­зического износа, повреждений несущих конст­рукций, недостатков внутренней планировки. Непригодными для постоянного проживания, к примеру, признаются жилые каменные дома с фи­зическим износом свыше 70% и деревянные до­ма - свыше 65%. Порядок признания жилых помещений непри­годными для проживания устанавливается Правительством РФ.

Размер жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма, прямо законо­дателем не ограничен . Представляется, что норма общей площади жилого помещения должна со­блюдаться не только при вселении новых жиль­цов, но и при заключении договора коммерческо­го найма.

Существенным считается условие о цене (раз­мере платы за наем жилого помещения). Исклю­чение - размер платы за наем жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда. Он устанавливается органами местного самоуправления, а в субъектах РФ - городах фе­дерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответст­вующего субъекта РФ в порядке, определяемом Правительством РФ (ч. 3 ст. 156 ЖК).

Вопрос о существенности цены для договора коммерческого найма жилого помещения дис­куссионный . М.И. Брагинский полагает, что цена не должна рассматриваться в качестве сущест­венного условия и при отсутствии в договоре найма соответствующего условия, следует руко­водствоваться п. 3 ст. 424 ГК. Однако применение этого пункта к договору найма жилого помеще­ния как индивидуально-определенного объекта, не представляется возможным. По аналогии с арендой зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК). Поэтому для устранения разночтений в данном вопросе следует более четко урегулировать его законодательно.

Цена в договоре найма жилого помещения оп­ределяется по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК). Гражданский кодекс допускает установление в за­конодательстве максимального размера платы за жилое помещение.

Структура платежей нанимателей, проживаю­щих в домах, относящихся к жилищному фон­ду, независимо от формы собственности, включа­ет плату за содержание, за текущий и капиталь­ный ремонт жилищного фонда и собственно за наем жилья.

Размер платы за пользование, содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей по договорам найма жилых помещений государст­венного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей пло­щади жилого помещения (при предоставлении внаем комнат в общежитиях - исходя из площа­ди этих комнат). Размер платы за пользование жи­лым помещением (платы за наем) государствен­ного или муниципального жилищного фонда ус­танавливается в зависимости от качества, благоустройства жилого помещения и месторас­положения дома (ч.ч. 2,4 ст. 156 ЖК).

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК). К исключениям можно отнести из­менение в одностороннем порядке размера платы за наем жилых помещений государственного муниципального жилищного фонда соответствую­щими органами исполнительной власти.

Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следую­щего за прожитым. Для договора коммерческого найма жилого помещения эта норма диспозитивная (п. 3 ст. 682 ГК).

Плата за жилое помещение вносится обычно в денежной форме, однако по соглашению сторон возможны и другие формы оплаты, за исключени­ем найма помещения из государственного и му­ниципального жилищного фонда. К примеру, на практике часто жилое помещение сдается внаем под условием, что наниматель в счет наемной платы сделает капитальный ремонт.

Несущественным, но обычно указываемым в соглашении условием является срок . Договор найма жилого помещения заключается на период, не превышающий пяти лет. Если срок не опреде­лен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК).

Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения носят взаим­ный характер. Наймодатель по договору найма жилого поме­щения обязан передать нанимателю указанное в договоре жилое помещение. Исполнение этого обязательства будет надлежа­щим при соблюдении двух условий (п. 1 ст. 676 ГК): помещение должно быть свободным, то есть в нем на момент передачи не должны находиться, постоянно или временно, иные лица; помещение должно быть в состоянии, пригод­ном для проживания.

В обязанности наймодателя входит также над­лежащая эксплуатация жилого дома, в котором на­ходится сданное внаем жилое помещение, и пре­доставление либо обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимых коммуналь­ных услуг, ремонт общего имущества многоквар­тирного дома и устройств для оказания комму­нальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК).

К обязанностям наймодателя относится также проведение капитального ремонта сданного вна­ем жилого помещения. Эта обязанность может быть по соглашению сторон возложена на нани­мателя (п. 2 ст. 681 ГК). Порядок и сроки проведения капитального ре­монта могут устанавливаться договором. При этом должны учитываться требования техничес­ких норм и правил.

Проведение капитального ремонта может быть связано с переоборудованием жилого дома, в котором находится сданное внаем помещение. В целях защиты интересов нанимателя есть пра­вило: если переоборудование жилого дома суще­ственно изменяет условия пользования жилым помещением, оно может быть произведено толь­ко с согласия нанимателя (п. 3 ст. 681 ГК). Измене­ния, не носящие существенного характера, разре­шено производить без такого одобрения. Пере­оборудование считается одним из видов переустройства жилых помещений и должно осу­ществляться в соответствии с правилами, установ­ленными гл. 4 ЖК

Договор найма жилого помещения не обязыва­ет наймодателя обеспечить нанимателя жильем на время капитального ремонта. Поэтому при не­обходимости в ремонте, требующем выселения нанимателя, договор прекращается. Если наймодатель знал об этой необходимости, но, тем не ме­нее заключил договор найма жилого помещения, он обязан возместить нанимателю причиненные досрочным прекращением договора убытки, ис­ходя из общих положений гл. 25 ГК об ответствен­ности за неисполнение или ненадлежащее испол­нение обязательств.

Следует отметить, что отсутствие нормы, обя­зывающей наймодателя предоставить иное жилое помещение на время капитального ремонта, не исключает возможности включить этот пункт в договор найма жилого помещения.

Основными правами наймодателя в договоре найма жилого помещения следует признать право требовать от нанимателя платы за наем, а также возврата жилого помещения при прекращении договора в надлежащем состоянии с учетом нор­мального износа или в состоянии, обусловленном договором. Хотя последнее не закреплено в гл. 35 ГК, оно вытекает из существа отношений найма.

Наниматель жилого помещения в договоре коммерческого найма обязан использовать жилое помещение в соответствии с его назначением - только для проживания. Это требование вступает в определенное про­тиворечие с ч. 2 ст. 17 ЖК, допускающей исполь­зование жилого помещения для профессиональ­ной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требо­вания, которым должно отвечать жилое помеще­ние. Часть 2 ст. 17 ЖК распространяется на любых лиц, проживающих в жилом помещении на за­конных основаниях. Таким образом, иные спосо­бы использования возможны только в случае про­живания лица в жилом помещении.

Представляется, что для договора коммерческо­го найма следовало бы наряду с проживанием раз­решить использовать жилое помещение в иных целях, допустимых законом, только по согласова­нию с наймодателем, как это предусмотрено в от­дельных нормативных актах (п. 7 ст. 21 ФЗ от 31 мая 2002 г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельно­сти и адвокатуре в Российской Федерации»).

Наниматель жилого помещения обязан обес­печивать его сохранность и поддерживать в над­лежащем состоянии (ч. 1 ст. 678 ГК). С последним тесно связана обязанность проводить текущий ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 681 ГК). Эта норма диспозитивная, следовательно, текущий ремонт может проводиться и наймодателем. Текущий ремонт заключается в проведении планово-предупредительных работ по сохранению конструкций, отделке помещений, предотвращающих преждевременный их износ, работ по устранению мелких повреждений и не­исправностей, возникающих в процессе эксплуатации жи­лья фонда, а также в обеспечении безопасности и комфор­та проживания (например, покраска потолков, оклейка стен обоями, ремонт покрытий полов и т.п.)

Наниматель обязан платить за жилое помеще­ние в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором (ч. 3 ст. 678 ГК). Если в договоре найма жилого помещения порядок и сроки внесения пла­ты за наем не указаны, они определяются в соот­ветствии с жилищным законодательством (ст. 155 ЖК). По общему правилу наниматель также опла­чивает коммунальные услуги. Однако это правило имеет диспозитивный характер (ч. 3 ст. 678 ГК).

Наниматель может с согласия наймодателя сдать жилое помещение в поднаем (ст. 685 ГК). При этом ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения нормы общей площади на одного человека. Этот договор возмездный. Период его действия не может пре­вышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении последнего одно­временно с ним прекращается договор поднайма. На договор поднайма не распространяется правило о преимущественном праве нанимателя заключить договор на новый срок (п. 2 ст. 685 ГК). Это положение объясняется тем, что договор найма заключается прежде всего для собственно­го проживания. Соответственно, сдача в поднаем не может быть основной целью заключения до­говора найма жилого помещения, для этого есть договор аренды.

Договор наймажилого помещения, как уже указывалось, заключается на срок не бо­лее пяти лет, однако, истечение срока не влечет за собой автоматически его прекращения. Согласно ст. 684 ГК не позднее, чем за три месяца до окончания срока договора наймодатель дол­жен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе продлить договор, так как не хочет сдавать помещение. Если ни одна из сторон не вы­разила своего намерения до истечения срока, до­говор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался продлить согла­шение, но в течение года со дня окончания срока договора найма жилого помещения заключил новый договор с другим лицом, наниматель вправе требовать признания этой сделки недей­ствительной и (или) возмещения убытков, при­чиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК).

В период действия, договор может быть изме­нен по основаниям, предусмотренным гл. 29 ГК. Изменение договора найма жилого помещения, за исключением краткосрочного найма, проис­ходит также в иных случаях, предусмотренных гл. 35 ГК.

Договор изменяется и при замене нанимателя, которая возможна по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, с согласия наймодателя (п. 1 ст. 688 ГК). Нанима­тель может быть заменен одним из совершенно­летних граждан, постоянно проживающих в жи­лом помещении.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает дейст­вовать на тех же условиях, а нанимателем стано­вится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если консенсус не достигнут, все по­стоянно проживающие в жилом помещении, ста­новятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК). Согла­сия наймодателя при этом не требуется.

Расторжение договора найма жилого по­мещения возможно по соглашению сторон, а в предусмотренных законом случаях - по требова­нию одной из них.

Наниматель жилого помещения вправе с со­гласия других граждан, постоянно проживающих в жилом помещении, в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймода­теля за три месяца. По инициативе нанимателя договор найма жилого помещения расторгается без обращения в суд.

По заявлению наймодателя договор может быть расторгнут в судебном порядке только при наличии предусмотренных п. 2 ст. 687 ГК основа­ний (неоплата жилья, его разрушение пли порча).

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года, чтобы устра­нить нарушения, послужившие основанием для расторжения договора. Это не обязанность, а пра­во суда. Подобный вопрос решается с учетом всех обстоятельств дела. В частности, принимаются во внимание причины, по которым допущено нару­шение. Например, срок для погашения задолжен­ности может быть предоставлен в случае, когда оплата не внесена из-за задержки заработной пла­ты, длительной болезни и др.

Если в течение определенного судом срока на­ниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для этого, суд по повторному обращению наймодателя рас­торгает договор. При этом по просьбе нанимате­ля суд может отсрочить исполнение своего реше­ния на срок не более года.

Законодатель предусматривает возможность в определенных случаях потребовать расторжения договора коммерческого найма любой из сторон. Согласно п. 3 ст. 687 ГК соглашение может быть расторгнуто в судебном порядке по требованию любой из сторон, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, нахо­дится в аварийном состоянии, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законода­тельством. К примеру, если дом, в котором нахо­дится жилое помещение, подлежит сносу (ст. 85 ЖК) или переоборудованию в нежилой. Таким об­разом, должны возникнуть обстоятельства, пре­пятствующие пользованию жилым помещением или влекущие существенное ухудшение условий пользования, при отсутствии при этом наруше­ний со стороны участников договора.


При этом, исходя из приоритета защиты прав нанимателя, суд предоставляет нанимателю срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года (ст. 687 ГК).

Наймодатель должен сначала предупредить нанимателя о необходимости устранения данных нарушений и если, несмотря на предупреждение, нарушения не устраняются, то наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК).

«Другое жилое помещение» отличается от благоустроенного тем, что оно не обязательно должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта. Оно должно в соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК быть пригодным для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим нормам). Жилая площадь такого жилого помещения должна составлять не менее 6 кв. м. Кроме того, данное помещение может быть расположено за пределами населенного пункта, где проживал наниматель. «Другие жилые помещения» предоставляются при выселении по причине невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев.

Договор найма жилого помещения - это договор, по которому собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст.671 ГК РФ). Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26. 01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30. 11.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01. 01.2012)

Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо. Юридическое лицо может получить жилое помещение во временное пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренда.

Источники правового регулирования договора найма жилого помещения:

1) Конституция РФ включает норму о праве граждан на жилище (ст.40).

2) Гражданский кодекс РФ

3) Жилищный кодекс РФ.

4) Нормативные акты субъектов РФ.

Гражданское и жилищное законодательство предусматривают два основных вида договоров найма жилого помещения:

договор социального найма;

договор коммерческого найма.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Все предоставляемые гражданам жилые помещения объединяются законодательством в понятие "жилой фонд " - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, специализированные дома для одиноких престарелых, инвалидов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения, пригодные для проживания. Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г

В зависимости от вида собственности жилищный фонд, согласно Конституции РФ, ГК РФ, ЖК РФ, можно подразделить на: фонд, находящийся в частной собственности (граждан, юридических лиц); государственный жилищный фонд; муниципальный жилищный фонд . При этом каждый жилой фонд имеет свое назначение по использованию - социальное или коммерческое. Договор социального найма заключается с гражданами, пользующимися помещением в государственном и муниципальном жилищном фонде. Договор коммерческого найма может заключаться с проживающими в любом фонде.

Основания возникновения жилищных отношений:

решение органа местного самоуправления (социальный найм);

договор (коммерческий найм).

Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие черты. И тот и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату. Стороны в обоих договорах именуются "наймодатель" и "наниматель". В ГК содержатся одинаковые требования к форме этих договоров (ст.674), единообразно определены обязанности нанимателя (ст.678) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст.681), одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст.680) и в значительной части - поднанимателей (п.1-3 ст.685).

Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях. Так, договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина определенных предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в данном населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения.

В договоре социального найма всегда участвует (прямо или опосредованно) публичный собственник (государство или муниципальное образование), а предметом отношений является помещения жилищного фонда социального назначения.

Социальному найму жилых помещений посвящены статьи раздела III ЖК РФ. Данный раздел содержит две главы, в которых определяются основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма , а также устанавливаются основные правила о таком договоре, конкретизирующие соответствующие положения ГК РФ.

Сфера применения договора социального найма определена в ст. 19 ЖК РФ - это жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов социального использования, предназначенные для социально незащищенных граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Гражданин может претендовать на получение жилого помещения по договору социального найма, если он признан:

1) малоимущим органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации;

2) нуждающимся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма.

Иным категориям граждан, которые не являются малоимущими, но имеют право на получение жилого помещения по договору социального найма, жилье предоставляется по решению соответствующих государственных органов (федеральных или региональных). Категории граждан и порядок обеспечения их жильем определяются федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта РФ (ч.3 ст.49 ЖК РФ). Кроме того, согласно ч.4 ст.49 ЖК РФ иным категориям граждан, имеющим право на жилье по договору социального найма, могут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда в случаях и порядке, установленных названной статьей.

Что касается договора коммерческого найма , то ни одной из названных предпосылок для его заключения не требуется. Здесь господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.

Договор коммерческого найма жилого помещения - это отчетливо выраженное гражданско-правовое, предпринимательское соглашение, суть которого определяется коммерческим интересом наймодателя. А договор социального найма, в сущности, представляет собой квазидоговор, поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами. Для свободного волеизъявления сторон, что наиболее характерно для гражданско-правового договора, здесь почти не остается места. Поэтому "родство" договоров социального и коммерческого найма весьма относительно.

Договор найма жилого помещения - это соглашение сторон, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения подразделяются на договор коммерческого найма и социального найма. Наиболее целесообразно обратить внимание на договор коммерческого найма.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Стороны договора - наймодатель и наниматель. Объект договора найма - жилое помещение. Наймодатель - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Нанимателем может быть только гражданин. Цель договора найма - обеспечение права гражданина на жилище.

Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

По требованию нанимателя и других постоянно с ним проживающих граждан и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем (ст. 686 ГК РФ).

Предметом договора поднайма может быть предоставление в возмездное пользование поднанимателю всего жилого помещения или его части.

Договор поднайма является производным от договора найма, поэтому срок договора поднайма не может превышать срока договора найма, а при досрочном прекращении договора найма договор поднайма прекращается одновременно с ним.

В обязанности наймодателя входят передача нанимателю свободного жилого помещения в надлежащем состоянии, осуществление надлежащей эксплуатации дома, в котором находится объект найма, предоставление нанимателю на возмездной основе необходимых коммунальных услуг (ст. 676 ГК РФ).

В обязанности нанимателя жилого помещения входят воздержание от использования жилого помещения для отличных от проживания целей, обеспечение сохранности и надлежащего состояния жилого помещения, своевременное внесение платы за него. Переустройство и реконструкция жилого помещения нанимателем возможны лишь с согласия наймодателя (ст. 678 ГК РФ).

Если постоянно проживающие в жилом помещении совместно с нанимателем граждане не указаны в договоре найма, они приобретают этот статус в результате их вселения в жилое помещение в установленном порядке.

По общему правилу текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт - обязанностью наймодателя. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, допустимо лишь с согласия нанимателя (ст. 681 ГК РФ).

Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (квартирную плату) не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца (ст. 682 ГК РФ).

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других постоянно проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (ст. 687 ГК РФ).